遵法性調査
2遵法性調査
1調査に必要な資料について
- 確認申請手続き書類（確認済証、検査済証、記載事項証明書等）
- 各種図面（意匠・構造・設備）、設計図、竣工図、改修図など
- 各種法定点検報告書（特定建築物調査報告書、建築設備及び防火設備検査報告書、消防用設備等点検結果報告書等）
2書類調査について
現地調査前に物件資料（確認申請手続き書類、各種図面、各種法定点検報告書等）を準備して頂き、必要書類の有無及びその内容、申請履歴を確認・整理します。また、都市計画法による都市計画図の確認、敷地の規制の確認（用途規制・日影規制・高度規制）、敷地の増減の有無についても調査します。
3現地調査について
調査対象建物の立入可能な範囲で目視調査を実施し、現地調査を実施した時点での建物状況、建築時との間において発生している増築・改修あるいは用途変更等の有無、法的届出・許可との内容の整合性、間仕切変更に伴う防火区画・排煙区画・防災設備等の不整合の有無等を確認します。
4報告書取り纏めについて
調査結果として下記を主に抽出・整理します。
- 未申請建物か否か
- 既存不適格部分があるか否か
- 未申請増築があるか否か
- 容積率、建蔽率は適正か
など
その他
調査範囲は、立入可能部分での通常の歩行範囲とし、天井裏や仕上げ材などで覆われている隠ぺい部は含みません。
ただし、防火区画にかかわる天井裏については可能な範囲で調査を行います。
3調査方法
調査内容
- 対象敷地の対象法規確認
- 確認申請書類有無棟の書類調査・行政への台帳確認・評価
- 現地調査による建物仕様確認・評価
一次調査：法的調査の基本調査、建物の法的リスクを抽出し、一般的な対策を提示します。
図面調査・現地調査確認
申請書類の有無を含め既存資料を確認します。現地目視調査にて確認申請図との仕様比較を行います。
面積表作成・容積率・建蔽率の確認
敷地に存在する建物一覧、面積表を作成します。容積率・建蔽率計算を行い、法規との比較を行います。
行政への台帳確認
確認済証が残っていない建物の場合は、行政への台帳確認を行い、申請有無を確認します。
二次調査：一次調査で抽出されたリスクの是正に向けた方向性をコンサルティングします。
ヒアリング(対策協議)
依頼者の建物利活用の意図を確認し、是正に向けた方向性を整理します。
行政確認
一次調査の指摘内容について行政見解を確認します。また、各地方自治体の法文解釈や条例等の詳細事項について確認します。
詳細調査
リスク解消に向けての現地確認を含めた詳細調査。
付加的調査：必要に応じて実施する調査
図面作成・構造診断
確認申請図がない場合、現地調査を行い図面作成、ご依頼により耐震診断や構造検討等を行います。
建築基準法12条5項報告
行政によっては12条5項報告を求められる場合があり、そのための資料を作成します。
コンサルティング
リスク解消に対して行政判断が必要な場合は、行政協議を行い、是正に向けた方向性を確認します。
4対象関連法規
| 調査項目 | 調査内容 | 調査方法 | 調査範囲・数量 |
|---|---|---|---|
| 建築基準法 | 建築物の敷地・設備・用途等に関する基準の適合性を確認する。 集団規定 • 道路等との関係 • 用途の制限 • 容積率,建ぺい率,高さの制限 • 防火地域,準防火地域内の制限 • 地区計画 単体規定 • 防火区画（面積・竪穴・異種用途等） • 内装制限（用途・面積・階数・仕上材料） • 避難経路 • 避難直通階段（ニ方向避難・歩行距離等） • 排煙設備 • 非常照明 • 非常用進入口 • 居室の採光,換気,階段の幅等 • 給排水設備 | 目視 計測 | 敷地全般 建物全般 |
| 消防法 | 建築物に設置する消防用設備に関する基準の適合性を確認する。 • 誘導灯、自火報、消火設備、避難器具等 • 指摘内容の有無の確認 | 目視 点検記録 | 消防用設備 全般 |
| 建築基準関係規定 | 確認審査の対象となる法令の適合性を確認する。 • 屋外広告物法 • 駐車場法 • バリアフリー法 | 目視 届出書類 | 敷地全般 建物全般 |
遵法性調査の活用ケース
| お悩み | 効果 | |
|---|---|---|
| 建物所有者 | リニューアル実施の意思決定をしたい… | リニューアル実施の意思決定支援 法的リスク解消が困難なため建替を選択！ |
| 自治体 | 多量の既存ストックの長期利用に向け法的リスクを把握したい… | リニューアル実施の意思決定支援 長期利用や優先順位付けなどの検討が可能に！ |
| 不動産事業者 | 改修・敷地内新築計画時に既存建物の法的リスクを解消したい… | 確認申請の確実な遂行 改修・敷地内新築時確認申請の遂行がスムーズに！ |
| 建物所有者 | 銀行より大規模改修の融資を受けたい… 建物利用者に建物が古くても安心であることを伝えたい… | 信用力アップ 銀行からの融資が可能に！建物利用者の安心感に！ |
| 設計事務所 工事業者 | 改修設計に法的リスク抽出をアウトソーシングしたい… 改修時に法的リスクを解消の範囲を確認したい… | コンプライアンス強化 法的リスクを解消した適切な対応が可能に！ |
