私たちジャストは、調査・診断業務を通して
構造物の安全確保とストック型社会の実現をめざします。

Service

中長期整備計画

中長期整備計画書の活用のために

LCC(ライフサイクルコスト)の見地から約8割を占める「運用管理コスト」をいかに削減するかは、施設資産のグランドデザインを描くための重要なテーマ です。また、建物に求められる機能性・利便性・耐久性・安全性などの基本的効用と、経営的・環境的・社会的視点から見た効用は時間の経過とともに変化して いくのに対し、現実の建物の効用は時間の経過とともに物理的劣化や社会的劣化により減少し両者のあいだに乖離が生じてきます。建物の機能性、快適性を維持 するために必要な整備・更新の時期と費用を予測する中長期整備計画書の活用は、長寿命化を実現し、維持管理コストや予防保全による修繕・改修コストの低減 を可能にします。建物の生涯にわたり施設資産を最適に活用しながら「運用管理コスト」の低減を図ることがLMC(ライフサイクルマネジメント)です。

ジャストでは、今後30年程度の支出傾向を表した長期計画や、具体的に改修の順序を表した中期計画を策定します。また、劣化診断の結果を反映させた計画や修繕積立金支出のシュミレーション等もご要望により策定します。

LCC(ライフサイクルコスト)

LCCは建物における企画設計・建設・運用管理・解体再利用の各段階にまたがり、一般的に60年程度の生涯ライフサイクルとされています。

建設費は全コストから考えれば氷山の一角にすぎません。水面下にかくれている保全・修繕・改善・運用などの運用管理コストは、LCCに占める割合が80% を越えています。また、図-1に示すとおり運用管理コストは建設コストの5倍程度になっていることが分かります。なかでも保全コストと修繕・改善コストの 合計は47%にも達していることから、これらのコスト低減が長寿命化を図るうえで重要な課題となっています。
図-1


中長期整備計画書の実施と修繕・改修計画のために

建物は生涯にわる経済性だけではなく、その時代に合ったクオリティを保つことが求められます。
図-2の「計画的な改修工事」は、さまざまな社会的要求をふまえ性能状態を向上させることの必要性を示しています。経営的視点から見た快適性やメンテナビ リティの向上、環境的視点から見たリサイクル資源やリサイクルエネルギーの活用、とさらには労働使用量の削減などを考慮することが重要になってきます。こ のように中長期整備計画書の実施にあたっては、現状の機能回復のみならず、さまざまな社会的要求に応えるための改修計画を作成することが必要となります。

図-2


ジャストでは、図-3のフローチャートに示すとおり、建物における物理的劣化や社会的劣化に加えて事業再構築を意識した整備・更新要求に応えるために、現状の劣化状況を正しく評価して中長期整備計画書を策定します。
図-3



※統計的データを参考にして整備・更新の周期と費用を予測していますので、活用にあたっては以下の項目を考慮してください。

  • 経営的視点から見た今後の建物使用状況や人員の増減については考慮しておりません。
  • 整備・更新費用については物価の変動などの経済状況は考慮しておりません。
  • 大規模な模様替え工事や改修工事は事前に詳細調査を実施して費用の積算を行ってください。
  • 中長期整備計画書のメンテナンスを行うために修繕履歴の整備が必要となります。